Phân biệt đặt cọc với thỏa thuận đặt cọc

Nhiều khách hàng giao dịch trong quá trình mua bán bất động sản, sẽ được biết đến đặt cọc với thỏa thuận đặt cọc. Nhưng không phải ai cũng phân biệt được sự khác nhau này, sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi và thiệt hại với khách hàng.

Phân biệt đặt cọc với thỏa thuận đặt cọc

Pháp luật điều chỉnh

Đặt cọc được quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015; cụ thể, đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Pháp luật Việt Nam hiện hành không đề cập đến khái niệm thỏa thuận đặt cọc; thực tế, khái niệm này xuất hiện là do các công ty bất động sản tự ý tạo ra nhằm lách luật.

XEM THÊM: Hình thức mua đi bán lại có an toàn

Tính hợp pháp

Việc các bên xác lập hợp đồng đặt cọc đúng quy định pháp luật sẽ được pháp luật thừa nhận và bảo vệ.

Đối với thỏa thuận đặt cọc do các công ty bất động sản tự ý tạo ra nhằm lách luật nên không được pháp luật thừa nhận và bảo vệ; do đó, nếu các bên xác lập thỏa thuận đặt cọc là vi phạm pháp luật.

Phân biệt đặt cọc với thỏa thuận đặt cọc

Hậu quả pháp lý

Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Do đó, trường hợp các bên đã xác lập hợp đồng đặt cọc thì buộc phải thực hiện, bên vi phạm sẽ bị phạt vi phạm, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản không có quy định thu tiền trả trước của người mua nhà ở hình thành trong tương lai bằng hình thức thỏa thuận đặt cọc; tuy nhiên, thực tế nhiều công ty bất động sản chưa đủ điều kiện huy động vốn đã lách luật bằng việc xác lập thỏa thuận đặt cọc để thu tiền của khách hàng.

XEM THÊM: Quy hoạch đô thị là gì? Các loại đất trong quy hoạch đô thị

Việc làm này của các công ty bất động sản là vi phạm pháp luật; do đó, khách hàng được quyền đòi công ty bất động sản trả lại khoản tiền đã nộp theo thỏa thuận đặt cọc. Nếu công ty bất động sản không chịu trả lại số tiền đã thu theo thỏa thuận đặt cọc của khách hàng thì khách hàng có quyền kiện công ty bất động sản ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu đòi lại khoản tiền này.

LỜI KẾT

Có thể thấy, nếu khách hàng không phân biệt đặt cọc với thỏa thuận đặt cọc, rất dễ bị mất tiền khi giao dịch với các công ty về bất động sản. Pháp luật Việt Nam hiện hành không đề cập đến khái niệm thỏa thuận đặt cọc; thực tế, khái niệm này xuất hiện là do các công ty bất động sản tự ý tạo ra nhằm lách luật.